Természetesen! Íme öt fontos szempont, amit érdemes figyelembe venni az Otthon Start-igénylés során: 1. **Pénzügyi tervezés**: Elengedhetetlen, hogy alaposan átgondolja a költségvetését. Számolja ki, hogy mennyit tud félretenni a hitel törlesztésére, val

Az érdeklődés óriási az új támogatott kölcsönt iránt, ám vannak olyan szabályok, bankok közötti eltérések, amelyeket mindenképpen érdemes szem előtt tartaniuk az érdeklődőknek. A Bankmonitor összefoglalója.

Szeptember elsejétől elérhetővé vált az első lakásvásárlók számára a kedvező, legfeljebb 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel. A kölcsön iránti kereslet szemet gyönyörködtető mértékben növekszik, hiszen mindössze három hét leforgása alatt körülbelül 15 ezer igénylést regisztráltak a kereskedelmi bankok.

Fontos megemlíteni, hogy léteznek olyan kulcsfontosságú részletek, amelyek ismerete nélkül az igénylők nehéz helyzetbe kerülhetnek. Ezen kívül a különböző bankok között is akad néhány eltérés a gyakorlatban, amelyeket érdemes figyelembe venni a hiteligénylés előtt. Ezek a tényezők akár a hitelfelvétel sikerességét is befolyásolhatják.

A támogatás egyik legfontosabb előfeltétele, hogy az ingatlan lakhatási követelményeknek megfelelő állapotban legyen. A jogszabály ennek kapcsán világosan megfogalmazza:

A kölcsön igénybevételére akkor van lehetőség, ha az ingatlan - az értékbecslés szakmai véleménye szerint - megfelelően megfelel a lakhatási követelményeknek.

Alapvetően egy olyan ingatlanról van szó, amelyben található egy lakószoba, fürdőszoba és WC. Az ingatlan fűtéssel, elektromos árammal és vízellátással is rendelkezik, így elvileg megfelel a szükséges kritériumoknak. Azonban, ahogy azt sokan mondják, az ördög a részletekben bújik meg.

Elegendő az épület fűtését biztosítani, vagy minden lakószobában kell legyen valamilyen megoldás? Esetleg minden helyiségben, így a fürdőben is kell legyen egy fűtőtest? Erre egy teljes objektív választ nem lehet adni. Még a banki, értékbecslői gyakorlatok között is eltérések lehetnek. Például van olyan bank, amelyiknél akkor lakható egy lakás, ha a fürdő fűtése is megoldott, másoknál ezen helyiségre vonatkozóan nincs ilyen elvárás.

2. Alapterület és négyzetméter ára Az alapterület meghatározása kulcsfontosságú lépés az ingatlanpiacon, hiszen ez az adat alapvetően befolyásolja a lakás vagy ház értékét. A négyzetméter ár az ingatlanok árának egy négyzetméterre vetített értéke, amely segít a vásárlóknak és eladóknak a piaci viszonyok megértésében. A négyzetméter árának alakulása számos tényezőtől függ, például a helyszín, az ingatlan állapota, valamint a környezeti adottságok is mind hozzájárulnak a végső ár megállapításához. Érdemes alaposan megvizsgálni ezeket a tényezőket, hogy a legjobb döntést hozhassuk az ingatlanvásárlás során.

A támogatott kölcsön igénybevételéhez az ingatlanra vonatkozó árhatárok is érvényesek:

Ez így egyértelmű szabálynak tűnik, de sok esetben nem könnyű megállapítani, hogy megfelel-e egy lakás az elvárásoknak, vagy sem. Az ingatlan alapterületének meghatározása már problémát okozhat. Alapvető irányelv ezen támogatásnál, hogy a lakás nettó alapterületéhez hozzá lehet adni az erkély, terasz, loggia alapterületének a felét. Az így meghatározott alapterületre kell kiszámolni a négyzetméterárat. Fontos, hogy a térképen nem szereplő ingatlanrészek nem számítanak, illetve családi ház esetén a melléképületek, nem lakófunkciójú épületek alapterülete sem számít.

Nem olyan könnyű pontosan meghatározni, hogy mit is tekintünk vételárnak. Például egy családi ház esetében a teljes vételár az alap, amiből kiindulhatunk: ha a birtokon van melléképület is, akkor annak értékét is figyelembe kell venni, amikor a négyzetméterárat számítjuk.

A Bankmonitor szakértői egy érdekes példát mutattak be, amely rávilágít az árkorlátozásokkal kapcsolatos lehetséges problémákra. Képzeljünk el egy családot, amely egy 120 millió forintos ház vásárlására készül. A szerződés szerint ebből 100 millió forint a fő lakóépület ára, míg 20 millió forintot a melléképületért kell kifizetni. A lakóház 75 négyzetméter alapterületű, míg a melléképület 50 négyzetmétert foglal el. A jelenlegi szabályozások értelmében a 120 millió forintot a lakóterület alapterületével kell elosztani, ami azt eredményezi, hogy a négyzetméterár 1,6 millió forintra rúg. Ez alapján a lakóingatlan nem felel meg az Otthon Start program követelményeinek. Érdekes módon, ha csupán a lakóépület árát néznénk és azt a lakóterület alapterületével osztanánk el, akkor a ház teljes mértékben megfelelne a program kritériumainak.

Itt is látni eltéréseket a banki gyakorlatok között, például a terasz, erkély, loggia alapterületének figyelembevételével kapcsolatban.

Amennyiben megtaláltad a vágyott lakást vagy házat, de bizonyos paraméterekkel kapcsolatban kérdések merülnek fel (például hogy éppen belefér-e az árkeretbe), célszerű előzetes értékbecslést kérni. Ezáltal már a végleges adásvételi szerződés aláírása előtt biztos információt kaphatsz arról, hogy az ingatlan megfelel-e a támogatási feltételeknek vagy sem.

A támogatást élettársak nem tudják közösen igényelni, ugyanis csak az igénylő házastársa, vagy szülője kerülhet be a hitelügyletbe adóstársként.

Egy élettársi kapcsolatban élő személy számára természetes, hogy nem zárkózik el a kölcsön felvételétől. Ő akár önállóan, akár a szülőjével közösen is igényelheti a hitelt.

Ugyanakkor az élettársi kapcsolatban élők vagyonközösséget alkotnak, így ha a kapcsolat megromlik, akkor a meglévő vagyont is fel kellene osztani. Potenciálisan ez a sors várna az Otthon Start hitelből vásárolt ingatlanra is. Ez azonban azt eredményezné, hogy olyan ember szerezne tulajdonjogot a lakásban, aki nem szerepel a hitelügyletben.

Ezt a problémát úgy lehetne hatékonyan megoldani, ha a résztvevő felek előre egy vagyonjogi szerződést kötnek. Ennek keretében megállapodhatnak abban, hogy a szóban forgó lakás kizárólag a hiteligénylő nevére kerül, ráadásul a törlesztés is külön forrásból történik. Így a másik fél számára a jövőben nem lesz semmilyen igénye a lakással kapcsolatban.

Jelenleg a banki gyakorlat nem egységes, egyes pénzintézetek várnak ilyen vagyonmegosztási szerződést élettársaktól, másoknál azonban nem szükséges ilyen dokumentumot benyújtani.

A támogatott hitel egyik kiemelkedő előnye a mindössze 10%-os önerő, amelyet a program elindítása előtt már hangsúlyoztak. Emellett az MNB rendeletében is történt némi könnyítés a minimális önerő követelményei kapcsán: az első lakás vásárlók számára eltörölték az életkori megkötést, ami új lehetőségeket teremt ezen a területen.

Az első lakásszerzők definíciója eltér a különböző programok, például az Otthon Start és a 10 százalékos önerő követelményei között. Ennek következtében előfordulhat, hogy számos hiteligénylő jogosult az Otthon Start programra, mégsem képes megvalósítani a lakásvásárlást a 10 százalékos önerő előírása mellett.

Egy másik lényeges szempont, hogy az Otthon Start program keretében elegendő csupán nyilatkozni a korábbi vagy jelenlegi lakástulajdonokkal kapcsolatban. Amennyiben kedvezőbb önerőt szeretnél elérni, szükség lesz a Lechner Tudásközpont által kiadott igazolásra is, amely az ingatlantulajdon fennállásáról szóló hatósági bizonyítványt tartalmazza.

A kedvező hír az, hogy ezt a bank intézi, így az igénylőknek nem kell ezzel foglalkozniuk. Jelenleg egyébként nem is bocsátanak ki ilyen igazolást a hiteligényléshez magánszemélyek számára.

A rossz hír, hogy a bizonyítvány kiállítása még nem megy gördülékenyen a bankok felé. Érdemes tehát elhúzódó hitelügyintézésre készülnie azoknak, akik alacsony önerővel szeretnének hitelt felvenni. Ezt pedig figyelembe kell venni a lakásvásárláshoz kapcsolódó fizetési határidő meghatározásakor is.

Sokan vágynak arra, hogy minimális önerővel jussanak hitelhez. Amennyiben valaki nem tudja teljesíteni a 10%-os önerő követelményt, még mindig van lehetőség, hiszen egy pótfedezet felajánlása alternatív megoldást kínálhat.

Ez lényegében azt jelenti, hogy a célingatlan mellé egy másik már meglévő lakás is bevonásra kerül a hitelügyletbe, mindkét ingatlanra jelzálogjogot fognak bejegyezni. A felvehető kölcsön mértéke pedig a két lakás piaci értéke alapján kerül meghatározásra, figyelembe véve, hogy a törlesztőrészletnek összhangban kell lennie a hiteligénylő jövedelmével.

Az Otthon Start programnál a pótfedezetek elfogadásának kérdésében a bankok gyakorlatában eltérések tapasztalhatók.

Mindenképpen célszerű előre egyeztetni a kiválasztott bankkal és szakértőhöz is fordulni, mielőtt aláírnánk az adásvételi szerződést. Ha később derülne ki, hogy a hiteligénylés során problémák merülnek fel, az akár az adásvétel meghiúsulásához is vezethet. Ennek következményeként a vevő nemcsak álmai otthonát veszítheti el, hanem a foglaló összegét is kockáztatja.