Lakáspiaci rémálom Magyarországon: 300%-os áremelkedés, és még messze a dolog vége!
A lakhatási válság egyre inkább a társadalmi diskurzus középpontjába kerül, különösen azután, hogy a kormány tavaly ősszel hivatalosan is elismerte a problémát, amely számos hazai családot érint. Az ingatlanszektor szereplői saját perspektíváik alapján próbálják megérteni a helyzetet és találni a megoldásokat, ami világosan megmutatkozott egy Index által szervezett kerekasztal-beszélgetésen. Azonban egy dolog biztos: a lakhatási válság hatékony kezelése érdekében széleskörű és sokoldalú együttműködésre van szükség, amely magában foglalja a különböző érdekcsoportok és szakemberek közötti párbeszédet és kooperációt.
Az Index az utóbbi két évben folyamatosan fókuszál a lakhatási válság problémájára, és tavaly a kormány is ráébredt, hogy sürgős lépésekre van szükség. Nemrégiben részt vettünk egy konferencián, amelyet a Magyar Közgazdasági Társaság (MKT) szervezett „Lakás, lakáspolitika és lakhatás a XXI. században” címmel. Az eseményen többek között Navracsics Tibor területfejlesztési és közigazgatási miniszter is felszólalt, amiről mi is beszámoltunk. Ezen kívül kerekasztal-beszélgetésre került sor, ahol részt vett Hegedüs Éva, a Gránit Bank elnök-vezérigazgatója, Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség helyettes államtitkára, Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke, és Lentner Csaba, a rendezvénynek otthont adó Károli Gáspár Egyetem tanára és közgazdász.
A szereplők hovatartozása – legyen szó banki, állami vagy piaci szektorról – már önmagában is rávilágít, hogy a lakhatás problémája egy rendkívül összetett és több területet érintő kérdés. Az viszont egyértelmű, hogy Magyarországon súlyos lakhatási gondokkal nézünk szembe, bár Lentner Csaba úgy véli, hogy a helyzet nem nevezhető lakhatási válságnak. Ezzel szemben az Index többször is felhívta a figyelmet arra, hogy miközben a fizetések alacsonyak, az ingatlanárak és bérleti díjak egyre magasabbra kúsznak, ráadásul a kamatszintek emelkedése miatt a törlesztőrészletek is megugranak. Mindez a magyar lakosság túlnyomó többsége számára komoly megpróbáltatásokkal jár.
Hegedüs Éva a lakáspiacot a gazdasági környezet egyik leglényegesebb konjunktúra-indexeként határozta meg, amelynek dinamikája valósághű képet ad az ország általános gazdasági helyzetéről. Kimerítő elemzésében kiemelte a magyar lakáspiac jellegzetességeit, többek között azt, hogy
A szocializmus időszaka alatt a magántulajdon korlátozott volta miatt a saját ingatlan megszerzése gyakorlatilag az egyetlen lehetőség volt a vagyon felhalmozására, amely a megélhetés eredményeként valósulhatott meg – emelte ki a Gránit Bank elnök-vezérigazgatója.
Rávilágított a bérlakáspiac gyenge pontjaira és a piaci alapú bérlakás-beruházásokkal kapcsolatos kihívásokra. „A befektető csak akkor mer kockázatot vállalni, ha biztos abban, hogy a projekt megtérül” – fejtette ki. Elmondása szerint ezen a területen a piac még mindig óvatos, és a kereslet illetve a hozamok tekintetében alacsony a kiszámíthatóság.
A lakáshitelezés a bankszektor által kívánatos ágazat, mivel hosszú távú, stabil cash flow-val jár. "A hitelvolumen 2024-ben 1300 milliárd forint volt, a lakás-tranzakciók 60 százaléka hitelből valósult meg" - idézte a Magyar Nemzeti Bank adatait a bankvezér.
Bár a banki kamatok továbbra is magasnak számítanak, Hegedüs Éva hangsúlyozta, hogy a hitelek forrásköltsége a jelenlegi, 6,5 százalékos jegybanki alapkamat mellett túlzottan megemelkedett. Az állam időnként mesterséges kamatsapkákkal avatkozik a helyzetbe, ami torzítja a piac működését. "Önkéntes alapon 5 százalékos kamat mellett kínálunk hitelt, de a bankok forrásköltsége nem ennyire kedvező" - tette hozzá.
Csepeti Ádám helyettes államtitkár szerint a lakáspolitika nemcsak egy gazdasági ágazat, hanem több szakterület metszéspontjában áll: ifjúságpolitika, családpolitika, területfejlesztés és gazdaságpolitika is egyben.
A beszélgetés során a csok és a csok plusz programok tapasztalatait elemezték. Kiderült, hogy míg a hagyományos csok csupán 0,6 gyermek vállalását támogatta családonként, addig a csok plusz program már átlagosan 1,5 gyermek megszületésére ösztönözte a családokat. Az előadó szerint a csok plusz program célzottabb és eredményesebb megoldásokat kínál.
A kormány egy jelentős lépést tett a lakhatási problémák kezelésére azzal, hogy elindította a 300 milliárd forintos lakásfejlesztési tőkeprogramját. Ennek keretében különböző lakóingatlan-fejlesztéseket, bérlakások létrehozását és kollégiumi férőhelyek bővítését tervezik olyan meghatározott térségekben, ahol a lakhatási nehézségek a legkellemetlenebbül érintik a lakosságot. Szakértők széles körben egyetértenek abban, hogy a kollégiumi férőhelyek számának növekedése képes lesz "elszívni" a diákokat a magas költségű albérletpiacról, ami hozzájárulhat a bérleti díjak csökkenéséhez vagy stabilizálódásához.
Az bérlő-bérbeadó viszonyok újraértelmezése elengedhetetlen. Egy jól átgondolt és kiegyensúlyozott szabályozás képes lenne erősíteni a piac iránti bizalmat, ezáltal kedvezőbb környezetet teremtve minden résztvevő számára.
Külön említette a 35 év alatti fiatalokat célzó, havi bruttó 150 ezer forint értékű cafeteria-lehetőséget, valamint a szolgálati lakásprogramokat, amelyek több között például pedagógusok és háziorvosok lakhatását támogatják.
Koji László szerint az építőipar újlakás-építési és -felújítási kapacitása jelenleg kihasználatlan, mivel nincs elég fizetőképes kereslet. "Évente legalább 25-30 ezer új lakásra lenne szükség Magyarországon, hogy a természetes lakáscserék, az elöregedett állomány kiváltása és a demográfiai igények kielégítése biztosított legyen. Ezzel szemben 2024-ben várhatóan csak körülbelül 12 ezer új lakás fog megépülni, ami messze elmarad a szükséges volumentől" - húzta alá.
- mondta, egy kis mosollyal az arcán, mintha minden szónak külön története lenne.
Koji László kiemelte: a másik nagy kihívás a meglévő lakásállomány korszerűsítése. Becslése szerint körülbelül 250 ezer lakást kellene felújítani a jelenlegi energetikai és komfortfokozati elvárásoknak megfelelően. Ez nemcsak az energiahatékonysági célok miatt lenne fontos, hanem a lakhatási minőség és a hosszú távú fenntarthatóság miatt is.
Az ÉVOSZ elnöke hangsúlyozta, hogy Magyarországon hiányzik egy jól megfogalmazott lakásstratégia, amely helyett a kormány inkább családpolitikai eszközökkel próbálja orvosolni a lakáspolitikai problémákat. Bár a családok támogatásának fontosságát elismeri, úgy véli, hogy a gyermekvállaláshoz nem kötődő támogatások kiterjesztése is szükséges a helyzet javítása érdekében.
Kiemelte, hogy a piaci torzulásokhoz a hibás lakossági árképzés is jelentős mértékben hozzájárul. Sokan csupán a fővárosi prémium ingatlanfejlesztésekre figyelnek, miközben az ország többi részén az árak teljesen eltérő képet mutatnak. Az átlátható árazás, a részletes írásos szerződések és a világos számlakezelés elengedhetetlenek a versenyképes piac kialakításához.
Az építési költségek növekedésével kapcsolatban egy konkrét példát is bemutatott:
Ez a tendencia komoly inflációs nyomást mutat az építőiparban és a lakásvásárlások során, különösen a városi, újonnan épített ingatlanok szegmensében.
A lakhatási válság társadalmi dimenziója legalább olyan fontos, mint a gazdasági. A lakás nem csupán vagyon, hanem életminőségi alapfeltétel, amely a családalapítás, a mobilitás és a foglalkoztatás szempontjából is kulcsfontosságú - mutatott rá Lentner Csaba.
A közgazdász-professzor emlékeztetett arra az időszakra, amely 2013-tól 2019-ig tartott, és amikor a lakásárak, valamint az építési költségek drámai emelkedésnek indultak, szinte teljesen felszívva az állami támogatások kereteit. Szerinte az energiahatékonyság kérdése háttérbe szorult, hiszen a magyar lakások energiafelhasználása több mint 60 százalékkal meghaladja az uniós átlagot.
Kiemelte, hogy a lakásvásárlás kérdése mögött nem csupán az állam felelőssége áll, hanem egyéni és piaci tényezők is jelentős szerepet játszanak. A spekulatív ingatlanvásárlások, a költségek elszabadulása és az egyoldalú árazási gyakorlatok mind hozzájárultak a piaci torzulásokhoz. "Az állami támogatások valójában eltűntek, mivel az építőanyag-kereskedők és kivitelezők szinte teljes mértékben magukhoz vonták azokat" - emelte ki.
Lentner Csaba az energiahatékonyság problémáját a lakhatási válság egyik kritikus, ám sokszor figyelmen kívül hagyott tényezőjeként értékelte. Részletes összehasonlító adatokat hozott fel, amelyek világosan megmutatják, hogy Magyarország milyen jelentős lemaradásban van az európai átlaghoz képest az energiafogyasztás terén.
A fokozott energiafogyasztás nem csupán a lakások havi költségeit terheli meg, hanem környezeti hatásai is jelentősek. Ezen felül, hosszú távon rontja az ingatlanok értékének stabilitását és kényelmét is.
"Ez is jól szemlélteti, hogy a lakáspolitika szoros kapcsolatban áll a klíma- és energiapolitikával. Csak új lakások építése nem elegendő; a meglévő ingatlanok korszerűsítése, szigetelése és fűtésrendszereik modernizálása is nélkülözhetetlen. Ehhez viszont elengedhetetlenek a piaci és állami ösztönzők egyaránt."
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete egyértelműen túlfűtöttnek tekinthető. "Az árak emelkedése mögött nem csupán a valós kereslet húzódik meg, hanem több torzító tényező is szerepet játszhat, mint például a spekuláció, az állami támogatások beépítése az árakba, valamint a mesterséges kínálatszűkítés" – hívta fel a figyelmet Lentner Csaba.
"A lakásárak folyamatos emelkedése súlyosan megnehezíti az otthonteremtést, különösen a fiatalok, a családalapításra készülők és a középosztálybeli bérből élők számára. Ez a helyzet tovább növelheti a társadalmi feszültségeket, és ellentétes irányba mutat a demográfiai célkitűzésekkel."
A közgazdász úgy vélekedett,
ami lehet akár újabb árszabályozó eszközökkel, támogatások módosításával, vagy esetleg közvetlen építési programokkal.
A beszélgetésből is jól kirajzolódik, hogy a lakáspiaci válság nem oldható meg pusztán keresleti támogatásokkal. Szerkezeti reformokra, átfogó lakásstratégiára, az építési környezet átláthatóságára, és digitalizált, jogilag korszerű rendszerre van szükség. A piac közreműködése épp olyan fontos, mint az állam koordináló szerepe.
A megszólalók egyetértettek abban, hogy a lakhatás nem luxus, hanem alapszükséglet. A közös gondolkodás, a felelősségvállalás és az érdekelt felek valódi párbeszéde hozhat tartós megoldást a lakhatási kihívásokra.
